Soll-Faktor unter 13: Bürogebäude mit Stellplätzen & moderner Heizung

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein freistehendes, siebengeschossiges Bürogebäude aus dem Jahr 1993, das durch seine prägnante Architektur mit Zinkverblechungen, großflächigen Fensterfronten und einer markanten Dachterrasse samt Glaskuppel überzeugt. Das Objekt befindet sich in unmittelbarer Nähe des „Nicolaiplatzes“ und zählt zu den architektonisch prägenden Gewerbebauten im Umfeld, da es einen weitläufigen Panorama-Blick über die Stadt ermöglicht und durch seine moderne Fassadenstruktur ein hohes Wiedererkennungsmerkmal besitzt.

Die Liegenschaft erstreckt sich über drei miteinander verbundene, rechteckige Grundstücke mit einer Gesamtfläche von über 1.400 m². Der Haupteingang liegt an der Nachtweide; eine zusätzliche Erschließung erfolgt über die Wasserkunststraße, die zugleich den Zugang zum Hintereingang ermöglicht. Auf dieser Seite stehen 23 befestigte PKW-Stellplätze zur Verfügung, die aktuell für monatlich 38,00 bis 75,00 Euro vermietet und sowohl von Bestandsmietern als auch umliegenden Firmen in Anspruch genommen werden. Direkt vor dem Haupteingang befindet sich ein großes, flexibel bespielbares Firmenschild, das Mietern mit Kundenverkehr eine direkte Sichtbarkeit bietet.

Die Eigentümer haben die Immobilie für Betriebszwecke vor 10 Jahren erworben und im Jahr 2022 rund 250.000 Euro in eine Modernisierung investiert. Dazu gehörten die vollständige Renovierung einzelner Sanitärbereiche und Bodenbeläge sowie die umfassende technische Modernisierung der Gaszentralheizung, um sowohl die Energieeffizienz zu erhöhen als auch die Betriebskosten langfristig zu senken. Der Eingangsbereich wurde mit LED-Beleuchtung aufgewertet. Besucher erreichen die Gewerbeeinheiten entweder über das Treppenhaus oder barrierefrei über einen Personenaufzug, der direkt in die einzelnen Mietflächen führt.

Die Gesamtmietfläche umfasst ca. 1.992 m², die sich aktuell auf 12 Gewerbeeinheiten verteilen. Die Flächengrößen reichen von etwa 30 m² bis 306 m² und bieten damit eine hohe Vermietungsflexibilität. Mit dem Auszug des ehemaligen Hauptnutzers stehen rund 60 % der Flächen zur Neuvermietung bereit – die aktuelle Vermietungsquote beträgt deshalb ca. 40 % und bietet entsprechend hohes Vermietungspotenzial. Die vermieteten Einheiten erzielen eine Durchschnittsmiete von 7,67 €/m², bei einer Mietspanne zwischen 4,77 €/m² und 11,00 €/m²; es ergibt sich eine Spitzenmiete im Haus von 8,70 €/m². Alle vermieteten Räume werden seit 2022 ausschließlich zu Bürozwecken genutzt. Die acht aktuell leerstehenden Einheiten verfügen über Mietflächen zwischen 30 und 306 m², sind zuletzt ebenfalls als Büro betrieben worden und verfügen über eigene Sanitärbereiche.

Die Ausstattung der Flächen ist solide und erfüllt die funktionalen Anforderungen eines modernen Büronutzers: Deckenspots für bestmögliche Lichtverhältnisse, verschiedene Bodenbeläge sowie gespachtelte oder tapezierte Wände, die neutral oder farblich gestrichen wurden. Die Fenster sind als zweifach isolierverglaste Kunststofffenster ausgeführt. Die Elektroinstallation erfolgt über ausreichende Unterputz-Steckdosen, weshalb keine Bodentanks erforderlich sind. Ein besonderes Highlight ist eine vollständig eingerichtete und noch funktionsfähige ehemalige Betriebsküche im Souterrain, die zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten bietet – etwa als Gemeinschaftsbereich, Cateringküche oder Eventfläche.

Insgesamt bietet das Objekt eine ausgewogene Kombination aus Standortvorteilen, funktionalem Ausbauzustand und Entwicklungsoptionen, die es für gewerblich geprägte Investoren zu einer günstigen Wertschöpfungsanlage machen kann.

Hinweis: Faktor sowie Rendite sind ohne Anschaffungs-/ Sanierungskosten etc. angegeben. Für die Ermittlung der Sollmiete p.a. wurde eine Ø Kaltmiete von 7,39 €/m² unterstellt.

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– Spitzenmiete 8,70 €/m²
– freistehende Büroimmobilie
– Verkäufer: natürliche Person
– Mietspanne 4,77–11,00 €/m²
– Dachterrasse mit Glaskuppel
– barrierefreier Zugang per Aufzug
– Vermietungsquote aktuell ca. 40 %
– repräsentativer LED-Eingangsbereich
– Kunststofffenster mit Isolierverglasung
– flexibles Firmenschild am Haupteingang
– letzte Investitionen ca. 250.000,-€ (2022)
– Einheitengrößen zwischen ca. 30–306 m²
– markante Architektur mit Zinkverblechung
– Zweiterschließung über Wasserkunststraße
– hohe Drittverwendungsfähigkeit der Flächen
– funktionsfähige Betriebsküche im Souterrain
– gute Erreichbarkeit im Umfeld des Nicolaiplatzes
– Durchschnittsmiete der Bestandsflächen 7,67 €/m²
– Parkflächen zusätzlich an externe Nutzer vermietbar
– flexible Nachvermietbarkeit trotz Bürosegmentvolatilität

Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben.